房企两年狂砸610亿元拿地 京西楼市隐现过剩危机

在过去的两年间,石景山和门头沟成为了京城土地市场的新宠,两年间土地出让额高达610亿元。就在四天前,中海地产(中海九号公馆中海尚湖世家)再 投59亿元布局石景山,两年间累计投资达到了80亿元,同样远洋地产(远洋万和公馆远洋一方)今年一年就在石景山和门头沟投下了87亿元,还有中水电两年 投下76亿元,为何一时间开发商对于一直以重工业为主的京西楼市发生了浓厚兴趣,在两年前的2012年石景山和门头沟两区的年度土地出让额不过才9.01 亿元,面对过去供需比仅为2:1的事实,这对于一直发展平缓的京西楼市而言能承受这样的供应高峰吗?

供地潮来临

在过去一个多月内门头沟和石景山无疑成为了北京楼市最耀眼的地方,风头甚至盖过了去年的亦庄、孙河以及台湖。因为在过去的几年间该区域太过低调,甚至已经被市场遗忘,在2012年时只有住总和鹏辉拿下过三块地,年度土地出让金额不过9.01亿元。

9月28日距离新政出台还差两天,北京市国土局的拍卖大厅中再次热闹起来,石景山　“刘娘府1604-659”吸引了8家联合体企业竞拍,其中 包括融创+绿城联合体、万科+金地+中水电(已经更名为中国电建)联合体、保利+首开联合体、北京城建+方兴联合体、远洋+奥宸联合体、世茂地产以及京投 银泰。

最终经过80轮竞拍,远洋奥宸联合体以49.17亿元外加异地配建1000平方米保障房的代价夺得该地块。根据出让要求,异地配建保障房单价标 准为1万元/平方米,地块实际出让总价为49.27亿元,实际溢价率49.3%,楼面价为3.25万元/平方米。如果说这还不能看出这块地的争夺激烈程 度,那么同天拍卖的朝阳孙河BCDE地块因无人报价惨遭二次流拍,可见石景山的热度已经盖过了孙河。事后有不少业内人士评论这次远洋地产终于踩儿对点了。

在随后的10月17日,保利、首开联合体以33.8亿元在门头沟拿地;同天城建25.9亿元落子门头沟;随后的10月21日,京投银泰以42亿 元的底价将心仪已久的门头沟潭柘寺地块收入囊中;11月2日,中海再次出手59亿元拿下石景山老古城项目。从9月28日到11月2日的一个多月内,石景山 和门头沟累计土地出让金额已达209亿元。这样的事情只有在亦庄发生过。

供需比仅2:1

在过去的三年间,石景山和门头沟的土地成交额从9.01亿元暴涨到257.2亿元,再到目前的353.11亿元,这让一直平缓的京西楼市出现了过剩的隐忧。

在11月2日,中海59亿元拿下石景山老古城地块后,北京今年的土地出让金额已经达到了1861.67亿元,京西石景山和门头沟的供应量已经接 近全市的1/5,而在过去的几年中京西楼市一直放量很少。来自亚豪机构的统计数据显示,在过去的一年中(2013年11月-2014年10月)石景山和门 头沟的楼市供应量为45.94万平方米、4331套房源,实际成交量为24.28万平方米、成交套数2257套,供需比在2:1左右。而以目前两年内开发 商购地金额610亿元粗略计算,累计供地面积达到350万平方米,未来可提供区域内五年左右的需求。

不仅如此,记者从北京市土地整理储备中心即将入市地块中看到,门头沟还有6块土地即将入市,合计面积接近110万平方米,大部分为商业金融和停车场用地,同时兼有住宅用地。未来市场竞争激烈程度可见一斑。

其实纵观各家房企的布局从中可以看出一些端倪,以远洋地产为例,早在几年前,其在石景山开发的远洋山水和沁山水项目就取得了不错的业绩,这次耗 资87亿元再回京西,或多或少就是想依托此前创下的口碑。同样,中海地产开发的金石公馆是目前石景山区域内的惟一在售大型住宅项目,价格已经达到4万元/ 平方米,再次59亿元拿地也是想乘胜追击,同样中水电、中铁、住总等企业也是在京西有着非常好的基础。

不久前,首钢房地产开发公司的一位负责人向记者表示,首钢搬迁后的空余土地也正在积极整理中,未来几年上市的几率非常大,届时又将是几百万平方米的土地供应。

潜在过剩风险初现

开发商为何扎堆京西,为何对这个曾经的重工业区感兴趣?作为北京最早的煤炭和钢铁基地,京西的历史可以追溯到几百年前,现在开发商又是冲着什么来的,答案很简单,根据北京市新的规划,整个京西区域是未来北京的生态涵养区。

在《门头沟新城规划　2005-2020》的规划中记者看到,门头沟新城是北京西部生态涵养区的重要组成部分,是集传统文化和自然景观为一体的 休闲旅游区域;是立足西部发展带,面向中心城、辐射山区的区域服务中心和宜居山城,未来重点发展文化娱乐、都市旅游休闲、产业服务大本营以及都市工业。

按照规划,门头沟新城为龙泉、永定两镇的行政范围87平方公里。根据2005年11月的统计,全区现有人口27.7万人,其中新城17.3万 人。按西部发展带规划控制的人口规模,规划期末区域人口34万人,其中新城人口25万人,其他城镇人口5.75万人,农村人口3.25万人。依托这样的规 划,这几年中人口将大量涌入这一区域。

不过事实是,北京的京西区域缺乏配套以及就业机会,在过去的几年中北京经济发展主要是向东以及东南延伸,大量的人口转入却缺乏产业的支撑,光靠观光旅游又能留住多少人?

目前区域内只有1号线一条地铁,整体交通配套尚不足以支撑区域发展。根据《北京城市总体规划(2004-2020年)》中的市郊铁路规划线网, 北京市中心城与西部门头沟新城的轨道交通联系为规划的S1线。S1线为通往城市西部地区的市郊铁路干线,规划线位基本上沿京门铁路走向。线路东起海淀区五 路,经石景山,西至门头沟新城,线路长度为27公里。在过去的几年中,轨道交通对于楼市发展的作用是显而易见的,但是这条规划较晚的轨道线能否再次催热楼 市还是未知数,毕竟在本轮楼市危机中我们看到了潜在的过剩已经成为制约未来楼市发展的关键。