二三线城市又现降价 一楼盘每平直降5000元

“现在正是房地产最艰难的一刻。从全国的整体情况看,中长期会走出一波上升行情。”一位在长三角楼市深耕多年的业内人士认为,但是很多中小型房企仍将在资金漩涡中挣扎。

来自亿翰智库研究中心的数据可资佐证。2015年2月,前50强房企销售总和为812.9亿元,环比大幅下降47%;同比同样大幅下降。拿标杆企业来说,万科(000002.SZ)2015年截至2月底预估销售金额307.1亿元,同比下降23%,其中2月单月同比大幅下降38%;恒大(03333.HK)2月单月业绩同比下降54%;保利单月同比下降42%。

多名业内人士告诉记者,无论是一二线城市还是三四线城市,都需要经过一段时间调整才能逐渐回暖,去库存导致的房价调整现象将从三四线城市开始蔓延。

二三线城市又现房企挣扎

杭州又现降价现象。杭州华瑞房地产旗下项——华瑞晴庐,自3月4日开始推出100套特价房源,均价直降5000元/平方米,户型包含89-180余平方米,折后总价95万元起。据现场销售人员透露,降价后的均价基本在12000-13000元/平方米左右,而周边同类楼盘均价为14500元/平方米左右。从当年该项目楼面价9184元/平方米来看,现有售价应该不赚钱。

华瑞晴庐降价,是杭州高库存的一个折射。

“杭州市商品房库存15万套左右,去库存化需20个月,主城区库存约9万套,去库存化需要17个月。”在3月7日的全国两会上,杭州市长张鸿铭向媒体报告了一组最新数据。但张鸿铭直言“不会崩盘”。

杭州并非浙江孤例。浙江的舟山,也出现了供大于求的情况。据大舟山房产网数据中心统计,2014年舟山全市共成交8145套商品房,较2013年(9963套)下跌18.25%;总成交面积83.3万平方米,较2013年(约106.52万平方米)下跌21.8%。

今年2月初,舟山市统计局、舟山调查队在2014年统计分析报告中曾建议:加快消化库存房源,同时加强房地产企业资金状况的监管,防止资金链断裂引发社会不稳定因素。据当地媒体透露,舟山市区(定海、普陀)新建商品住宅库存12118套,按照2014年平均销售速度,需要25个月消化。

当地一名房地产公司老总告诉记者,舟山本土常住人口只有100多万,人口导入长期不活跃,商品房供大于求,很多楼盘卖不动了只能降价。并且,向银行申请开发贷款不容易,舟山大部分房企为了缓解资金链问题,普遍使用信托等资金杠杆,一旦遇到刚性兑付,就会倒逼这些房企降价促销保证现金流。

据调查,舟山已有一家颇具规模的房企隐现资金链问题,除了近期有多个信托到达刚性兑付的最后期限之外,当地一家商业银行也计划提前对该公司收贷。

除了降价促销,变卖股权也是房企惯用手段。据中原地产研究部最新统计数据显示,目前上海产权交易所待售房企股权达到19宗,总权益金额接近百亿。例如上海新安亭置业有限公司以近1650.95万元受让25%股权、上海明正房地产有限公司1300万元受让10%股权、北京华南大厦有限公司以73733万元受让25.382%股权。

不仅浙江,“加紧去化”已成为长三角开发商普遍共识。

新开工投资增速放缓

但也有对后市乐观的企业。与大多数房企对楼市今年去库存为基调的保守看法不同,旭辉地产认为,今年将是新一轮房地产市场上行周期的开始,预期今年中央会继续执行宽松的货币政策,随着市场预期利率及存款准备金率进一步下调,楼市供求将趋于平衡。上半年楼市仍然以去库存为主,下半年将逐渐回暖,但不同城市回暖情况将出现分化。因此,这家规模属于中型的房企将2015年全年合同销售目标调升18%至250亿元。

3月10日,旭辉地产(0098.HK)发布2014年度报告,去年全年该公司合同销售金额上升至212亿元,同比增长38.4%,属于极少数开发商实现超过30%或以上的销售增幅。

房地产咨询机构亿翰智库回顾了近年来房地产行业演变的基本逻辑:自2011年初开始的此轮房地产调控,连续16个月,导致需求越积越多,新开工越来越少,2012年一季度后宏观调控有所放松,货币发行较多,此后20个月住房需求迅速释放,房价报复性反弹,到2014年2月需求后继乏力,行业出现拐点,一路下行。直至去年第四季度,央行降息,调整二套房信贷政策,逼出了一波改善性需求。但今年年初市场重显疲软。

亿翰智库房地产行业研究员魏峰分析指出,目前行业内部存在的风险主要体现在两方面:一是从价格方面来看本轮周期价格并未出清,调整效果不明显;二是从行业供求关系角度上来看,需求无法形成有效积累,进而造成新开工投资增速预计将持续低迷。

从本轮调整周期来看,2014年无论是土地还是住宅成交市场的调整并不明显,尤其是降价还没到位,就由于限贷限购松动以及降息的推动,需求被提前释放,导致一二线城市地价出现较大幅度上升,部分项目房价小幅上涨。

魏峰认为,2015年上半年将会出现因需求明显不足造成的成交持续低迷。下半年由于2014年度新开工减缓造成供应量减少,以及需求的逐步累积,市场将会形成一波明显的回暖。