随着邢台房地产市场的逐渐成熟，越来越多的产品类型出现在邢台市场。居住有住宅，办公有写字楼，而公寓却往往沦为住宅和写字楼的“廉价模式”。是自住还是办公，邢台的公寓似乎仍是一个模糊的概念。什么是公寓，邢台的公寓市场又将如何发展？在日前召开的一次邢台公寓市场高峰论坛中，邢台房地产业内人士齐聚一堂，共同作出了解答。

　　拓宽投资渠道 置业缺乏理性

　　公寓产品在邢台扎根生长只用了很短的时间，而众多邢台购房者也在尚未明确公寓功能的情况下就已完成了置业。为此，邢台房地产协会秘书长石建魁认为，在房地产调控下，住宅市场逐步趋向理性，投资渠道收窄，在消费者投资欲望并未削减的情况下公寓产品恰恰承接了部分由住宅市场溢出的投资需求。

　　在房价持续走高的大环境下，同地段拥有价格优势的公寓产品自然得到购房者的关注，而作为不动产这种高保值产品之一，公寓在住宅投资收窄之后重新拓宽了居民的投资渠道。

　　不可否认，公寓市场曾凭借独有的优势而喧嚣一时，但公寓置业却往往显得缺乏理性，而伴随着购房者的理性回归，邢台公寓市场也逐渐开始冷却。

　　定位不清同质化严重 亟待明确分类

　　公寓投资的盲目同样也反映出邢台公寓开发的理性缺失，初期开发的公寓产品均未有明确的功能分类。邢台房地产协会秘书长石建魁在此次论坛中指出，定位不清、未做好产品差异化是当前邢台众多公寓产品的通病。

　　“如果做不成商业，做不成住宅，那就做公寓，原来的公寓是一个夹缝中的产品” 正高工作室总经理许志奇对以往的公寓开发形式表以担忧。许志奇坦言，受到土地出让地段和容积率等因素的影响，公寓开发拥有较强的被动性，但随着市场的进一步成熟，公寓开发一定要有策略性。

　　针对当前邢台公寓“有人办公有人住”的情况，许志奇认为公寓职能的细分已势在必行。许志奇指出，从概念上讲，公寓往往是地段优越、干净高档、高物业水平和高端白领居所的代名词，办公职能体现得相对较少。但随着SOHO中国对公寓产品的革新，公寓的办公职能也越来越不容忽视。就一二线城市经验来看，当前公寓类型大致可分为办公型公寓与住宅型公寓，两者之间普遍拥有较为鲜明的区分。

　　功能区分显被动 新项目寻求突破

　　随着市场的成熟，邢台公寓也逐渐演化出功能区分。以此为基础，开发企业间也对公寓产品市场产生了不同的判断。

　　国际新城营销总监陈志英以国际新城为例，认为倾向于个人投资的小面积公寓需求量减小，更多购房者开始着眼于公寓的办公功能。随后，中北集团营销副总付敏表示在中北世纪城2000多名公寓业主中，持有财富保值目的的业主占据主导，比例在85%以上。

　　不难发现，对于不同地段和不同消费节点的项目而言，对公寓产品的体验和公寓市场的判断亦不尽相同。尽管在不同项目之间消费者类型可以作出区分，但邢台房地产协会秘书长石建魁认为，这种分类带有明显的被动性，并非开发企业主动追求产品分类的表现。

　　事实上，当前邢台部分开发企业已经开始重视项目的功能细分。据盛都地产营销总监刘琼雪透露，盛都地产当前开发的百泉湾公寓项目致力于打造以百泉湾温泉为依托的休闲度假公寓。而在正高工作室总经理许志奇的介绍中也可发现，时一区已经率先开始在产品设计和功能细分上寻求突破。

　　市场存量较大 消费者信心恢复成关键

　　尽管当前部分开发企业已经在产品定位和区分上开始寻求改变，但大规模开发和在短期内的集中放量让公寓产品出现明显的供过于求。

　　在成城房地产咨询服务有限公司副总经理李晓东提供的统计结果中，仅2012至2013年邢台市区入市的含公寓项目就高达18个。盛都地产营销总监刘琼雪则预估当前邢台公寓产品体量约有150万平方米。而对于这些项目而言，同质化严重，变现渠道狭窄，盈利模式单一等弊端也造成了众多购房者对公寓市场的信心缺失。

　　作为信心支撑型行业，如何恢复消费者市场信心已成为当前的关键点。对于这点而言，与会嘉宾就明确盈利机制，实现公寓投资的有效收益回报等方面达成了共识。邢台房地产协会秘书长石建魁也指出，造成公寓当前窘境的除了产品概念模糊外信息没有有效传播也是重要因素，而为了实现消费者市场信心的回归，媒体的作用已不可或缺。

　　为了摆脱公寓市场当前的种种困境，参加此次高峰论坛的嘉宾普遍认为产品研发的创新、物业水平的提升和增加投资渠道将是公寓市场未来的发展方向。如何正确引导投资客户，实现公寓投资的有效收益回报是恢复购房者对公寓产品信心的关键。而对于这一切而言，在项目初期一个明确的产品定位已成为必不可少的先决条件。