目前，来自天津、河北的房产业已成为目前环京置业的主力区域，其多样性的产品不断涌现，或是满足养老度假的休闲类住宅、或是立足交通升级的通勤类住宅，而在如今，“国际顶级高端”的豪宅也成为一种全新的置业类型，向北京客群挥舞着橄榄枝。

“高银地产投资”、“全国首个拥有马球会籍府邸”、“问鼎全球前五的超高层大厦配套”等一系列极“高大上”的价值集合，成为富国高银面向北京高 端置业人群的卖点。这一位于天津西青区张家窝板块的“高品质住区”，自其2013年入市起，便以4万元/平方米的高价赢得市场关注。进入2014年以来， 随着该项目越来越多地向京城购房人推介，记者也实地走访了该楼盘，对其真实价值一探究竟。

突兀高价 同样区域却比周边贵3倍

据考察，富国高银所在的区域是天津的高新区，周边产业园密集、基础设施良好。不过由于不是市中心，近年来该区域的新房均价大约在1万元-1.5 万元/平方米之间。但富国高银却不同凡响，从2013年中入市起，便把高层产品定价锁定在了4万元/平方米起，而其包含的别墅产品虽未入市，但据销售人员 称至少是高层的一倍，也即高达8万元/平方米以上。

略显突兀的价格，即使是当地人群也倍感奇怪。“天津南站开通之前，（张家窝）那边的房价不过每平方米几千元，开通后就一路上涨，但卖4万元/平 方米还是真的想不到。”当地居民对记者表示，天津南站于2011年6月开通运营，从天津南站到北京的火车均为过路车，而从北京到天津南站目前则无火车到 达，而富国高银即使距离天津南站也有6.8公里的路程，论交通优势自然无从说起。

“我肯定不会去那儿买房，各种配套都没有却房价奇高。4万元/平方米的价格，在天津的核心区域都能随便挑了。”住在西青区的居民刘女士表示。

“这个楼盘与中北镇、华苑、天津南站这三个地方都没连上，地理位置不突出。”一直在西青区工作生活的朱先生说。在富国高银周边的中 北镇、华苑、天津南站三个区域，是西青区配套相对成熟或具有发展潜力的三个区域，富国高银虽然距离这三个地方并不远，但所处位置却位于三地之间的“真 空”，可谓“三不靠”。可见即使考虑“枢纽价值”也略显牵强。

交通配套都并不突出，即使对比周边项目也无可参照性。事实上，在天津楼市版图中，富国高银所在的西青区张家窝板块一直扮演着刚需盘供应地的角 色，刚需项目均价多在1万多元/平方米左右，主要客群为西青区及天津市区刚需或首次改善置业群体。即使在距离富国高银约3公里的另一低密项目的售楼处，“高层均价1.3万元/平方米”、“洋房均价1.64万元/平方米”的“低价”，与富国高银的相比可谓相差悬殊。而这家项目的销售人员更给出 了一个模糊的猜测：“或许富国高银的房子不是一般人能买的，大概卖的就是一个概念。”

“面向全球”

价格就是要“国际级”

若论“概念”，富国高银确有高价的资本。

对于富国高银远远高于周边区域的4万元/平方米售价，该楼盘销售人员有着充足的三点理由，分别是项目的高品质、对购房人的高投资回报和项目本身的地标级商业中心的发展未来。

富国高银售楼处的小区内十分干净，但除了保安外，几乎看不到人来车往。销售人员说：“项目主要是依托在建的500多米高 的117大厦和马球会，未来将有更多的写字楼群、五星级酒店群、高端购物中心、学校等陆续交付，整个区域将成为京津冀区域最有吸引力的地标级商业中心。因 此，面对的购房群体也不以周边乃至天津的群体为主，而是面对北京乃至全球的高端投资客群。这些投资客群主要将针对未来周边区域内的企业高管、财富精英出租 房屋，特别是希望子女在我们小区内国际私立学校上学的高新区内的高端人群。”

因为有国际级高品质，所以高价。这样的逻辑似乎很有道理，但却显得过于“纸上谈兵”。“这种定价逻辑带有港资房企的特点，一是认为自己的项目品 质高，应该优质优价；二是认为可以通过商业开发让周边‘寸土寸金’，从而有较高的回报率。”一位知名分析机构的资深分析师这样告诉记者，“不过，这种模式 并不一定适合内地市场，以往类似操作的结果往往是去化缓慢甚至卖不出去。”

“保密式”营销

售出房源量竟无从查到

客观而言，任何一种营销理念都不能武断地称其是否合理，销售业绩才是真正的硬道理。那么，富国高银“4万元/平方米”的品质，到底吸引了多少“国际性客群”呢？

“我们这里现在都是现房，去年开了一批，今年稍晚时候还会开两个高层。不过目前开出的90余套房源基本都已售出或有意向，目前只有5-6套房源可以挑选，均价在4.2万元/平方米左右。”销售人员透露。

和这位销售人员说的“90多套基本都售出或有意向”不同的是，天津市房地产综合信息网显示，该项目目前总供应户数217户，可供应户数208户，如果两者相减，可以得出该项目现有房源仅售出9套的结论，但这显然与“90余套”相去甚远。

“因为该项目不太愿意和市场机构合作，销售情况很不透明，无论是职能部门网站还是一些机构网站上的销售数据都可能不准确”，一家天津市场机构的 员工说，高银地产非常低调，曾经多次主动联系一些地产门户类、服务类网站撤掉本项目的信息数据，“完全不走网络，是另一种营销路子，很难看懂。”

该高银地产相关联络人表示，因为高银公司高层多在香港，短期内无法答复。为有助于北京购房人的置业选择，本报也将在未来持续关注该项目动向。