用一个字看2014年的楼市就是“变”：政策变、市场变、预期变、流动性变、行业变等。

2014年12月份中国房地产市场以全年最高交投量收官，合富辉煌的监测数据显示，18个重点城市12月前4周新建住宅总成交环比11月份前4周增长5%，同比去年增长21%，达到全年的最高点。下半年以来，楼市逐渐由冷转暖，特别是四季度市场明显回暖，交投呈前低后高特点。

2014年房地产市场波动较大，而国家房地产政策大转向是关键看点。

首先是限购政策大范围退出。全国46个限购城市到9月末有41个城市调整或取消限购，地方政府在剧烈的经济和房地产市场的调整中被迫调整持续4年的限购政策，而背后的逻辑却是房地产政策去行政化，重回市场手段调节为主。这正是十八届三中全会全决定面深化经济体制改革在房地产领域的展现。限购这一广遭诟病的行政干预政策终于在经济新常态下终结。

其次是限贷政策实质性取消。930新政最引人关注的是央行对购买首套房、第二套、第三套贷款进行重新规范。其中，第二套房只要还清贷款当作首套（理论上三成首付最低七折利率），第三套房贷款根据各地政策与银行风控管理来决定。这些规定等于是宣告过去的限贷政策终止，大大提振购房信心，不论对首次购房、改善购房还是对投资购房都是利好。

接着，11月央行宣布降息，释放流动性以解决“融资难、融资贵”问题，货币信贷环境与年初相比得到很大改善，购房贷款、房企贷款以及房企回款都明显好转。

政策转向、货币信贷环境改善带来四季度房地产市场交易迅速回升。用一个字看2014年的楼市就是“变”：政策变、市场变、预期变、流动性变、行业变，等等。这些变化是我们判断2015年房地产市场的关键因素之一。

对于2015年的房地产市场，我们有以下六大方面的判断：

预判一：房地产政策趋松，行政干预不可能重来

2014年限购、限贷两大房地产政策调整、取消是判断2015年房地产政策的基础。虽然官方用“分类调控”来概括，实质上应是行政干预逐渐退出，市场化手段重新归位。逝去的难以再回来，而没有归位的仍需行动，如四个一线城市的限购措施很可能上半年作相应调整，以证明自己的政策取向。

2015年的房地产政策重点应是保持市场稳健运行，特别是三四线城市，地方政府应该会继续积极推动市场走稳，以保持合理的土地出让、投资、税收和房地产经济适度增长。

整个宏观经济环境依然决定着整体的房地产政策走向。2014年新常态下经济下行压力加大，决策层果断调整政策防止楼市下滑进一步拖累经济；2015年经济形势不确定性依旧，可能还会不时逼近底线，稳增长已经被确定为年度首要任务，房地产政策重新收紧、压制需求的经济环境几乎不存在，反而需要进一步鼓励和支持需求。而开发投资处于低位时，更不可能收紧政策。

通胀往往导致政策收紧，2015年暂无通胀之忧，倒有通缩风险，所以货币信贷不会收紧，而是偏松。2014年年底央行重新定义同业存款（387号文），预示着2015年银行流动性会持续改善。资金成本高应该是新常态下头痛的问题，盘活存量效果有限的时候，增加增量就是选择，故2015年降准、继续降息的机会存在，取决于经济形势和资金状况。

2015年的房地产政策环境大致类似于2009年的情形，只是不再动用猛药刺激，而是用新常态思维来治理，对楼市很好地恢复十分有利。

2015年也是房地产基本制度建设年，如住房保障、登记制度、房地产税立法等为将来制度层面变革作准备，会按部就班推进，任重道远，现在就谈对市场的影响太早了。

预判二：库存有望减少，去化周期从高位回落

这几年楼市波动加大，干预限制政策与宽松流动性对冲，形成供应有所加大、需求被抑制而交投减少的供求失衡格局，库存总量创新高。

国家统计局公布的商品房待售面积到2014年11月底近6亿平方米，为历史新高；合富辉煌监测的全国24个重点城市的库存可售面积比年初增长超过20%，远超过2008年底的水平，总的去化周期为16-17个月，有较大的库存压力，尽管年底已从第三季度20个月的去化周期最高位回落。

以不同城市的库存和去化周期看，有两个特点。一是目前各城市基本上都处于库存最高峰期；二是三四线城市库存压力更大。有的三四线城市存量惊人，需要消化3年4年，而一线城市和部分二线核心城市总的库存压力相对较小，去化周期在12-15个月左右，主要表现为外围、新区供应过剩的局部区域去化周期长。

去库存是2015年全年重要的市场主题。很多城市因供应充足、人口流入有限、需求不足引发较为激烈的市场竞争。即便是一线城市，大型房企在业绩压力下，也会选择在供应充足区域积极促销。2015年的总体供应上下半年或许会有分别，上半年供应较足，而下半年供应或许会减少，主要是2014年多数城市受低迷市场环境影响大幅减少新开工面积，房企减少土地购置，后续供应增量将减少。

预计2015年下半年总的库存有可能从历史高位下降，去化周期进一步缩短。