万科董事长王石在今年8月的亚布力峰会上说,万科有可能会是下一个倒下的开发商,因为原来世界最大的地产商在一轮又一轮的金融风暴之后都倒下了,而现在万科是最大的住宅地产商。让他担忧的是,万科目前并没有找到下一步的转型方向。

另一方面,中小地产商也在逐渐淡出市场。“今年以来,有很多小房企过来跟我们聊合作,有些是希望项目合作,有些是希望被收购,但我们在挑选并购项目时会非常谨慎”,一家销售规模在500亿元的上市房企品牌经理向记者透露。

房地产市场的持续低迷,首当其冲的是大量中小型开发商面临洗牌出局。新城控股高级副总裁欧阳捷向记者表示,光耀地产资金链断裂并不是孤例,中国 房地产市场已经无法容纳那么多的开发商,未来几年行业集中度将快速提高,会有大批中小型开发商退出市场。欧阳捷认为,如果本轮房地产市场低迷期超过三年, 一批财务激进的上市房企也有可能熬不过寒冬陷入危机。

兰德咨询总裁宋延庆更直言有三种地产商会倒下。一是做郊区盘的开发商,二是做旅游地产的开发商,三是做三四线城市豪宅的开发商。这些地方的开发商的共同点只有一个:房子基本卖不动。高周转、高溢价、轻资产,是他眼中能适应经济新常态环境下的地产公司特征。

那么,谁是下一个最有可能倒下的地产商?

高杠杆隐藏偿付危机

从今年主流房企的销售业绩来看,“强者恒强”的商业生存法则在房地产行业越发明显。

根据克而瑞研究中心发布的数据显示,2014年上半年,TOP10的房企销售金额占比从去年的14.6%上升至18.6%,增加了4个百分 点;TOP20及TOP50企业则同比分别增加4个百分点及4.7个百分点。TOP50企业市场集中度连续上升,从2012上半年的27.7%增至 2014年上半年的33.2%。

主流房企的市场占有率继续提升,也意味着中小型房企正在快速退出市场。欧阳捷告诉记者,据国家统计局数据显示,中国的房地产开发企业有9万家左 右,其中绝大部分是非上市企业,随着市场增速放缓,房地产将从依靠增量发展进入到存量整合时代,市场无法再容纳那么多的房地产企业,预计在未来的三年 内,TOP50房企市场占有率有可能提升至50%。

自3月份以来,包括宁波兴润置业、南京盈嘉地产、海宁立德房产、南京福地房产、南京亚细亚置业、青岛君利豪、惠州光耀集团等十余个企业均被曝光陷入倒闭、濒临破产或老板跑路事件。

“据我了解,现在四大国有银行只会向国内约十分之一的主流房企发放开发贷款,这意味着90%的房企无法从银行获取贷款,它们只能依靠信托、房地 产基金这样的高息融资渠道”,欧阳捷说,如果市场环境好,这些企业还可以通过“十个瓶子七个盖子”的方式存活下去,一旦市场不好资金回笼出现问题,这些高 息负债会把它们压垮。

根据上海易居房地产研究院统计显示,上半年房企的自筹资金在企业到位资金中所占比重上升至40.4%,相比今年一季度上升1.8个百分点,且高 于去年同期2.6个百分点,这表明房地产行业外部融资较为困难。与之相对,今年将有5.3万亿元信托到期,其中三四季度是集中到期时间段,这将进一步加剧 房地产企业的资金负担,部分杠杆率过高的中小企业面临着较大的偿付危机。

“虽然很多中小房企也意识到偿付危机,希望通过出售项目甚至公司股权求生,但现在急着要卖的项目或者公司质地肯定不好,愿意接盘的人并不多,所以未来刚性兑付很可能会被打破,中小型房企将出现大面积出局”,欧阳捷说。

此外,欧阳捷提醒,以江浙一带为代表的部分地区存在大量房企相互担保的情况,一旦其中的少数企业出现偿付危机,担保链上的其他企业都会受到牵连,危机最终越演越大。

销售回款率低一样难存活

已经上市且具备一定规模的上市房企也并非能高枕无忧。

在欧阳捷看来,部分上市房企这两年以来一直在拼命提高杠杆,借用基金、信托等方式来拿地,再通过高周转的方式对冲前期的融资风险。类似的运作模 式虽然可以在短期内把规模做大,但如果本轮市场的调整期过长,销售持续低迷导致资金回笼无法覆盖工程开支与债务偿还,这些企业会面临生存危机。

世联行的研究报告显示,今年一季度上市房企的现金偿付比例(货币资金/短期借款+一年内到期非流动负债)已经低于2012年一季度,仅略高于2008年第四季度,预计二季度将进一步走低。如果未来流动性仍未放松,不少上市房企也将面临偿付压力。

“对于部分在前几年频频高价拿地、全国化扩张过急的中小型上市房企而言,销售回款往往跟不上投资需求,企业因此需要大举借债才能弥补资金缺口,一旦去化不力,遇到融资渠道不畅通,资金链就面临断裂风险”,克而瑞研究中心分析师朱一鸣告诉记者。

而在宋延庆眼里,负债率过高,并不是直接致命的“杀手”,顶多只是病因,能让开发商最终倒下的,还是房屋的滞销。

他告诉记者,不少过去几年业绩看上去增长不错的开发商接下来同样存在倒下的可能。特别是实际销售现金收入很差的开发商,可能会 因为其相对疲弱的销售能力最终倒下。他表示,目前三类地产公司风险最大:一是在城市郊区大面积开发楼盘,但其项目配套和人口导入远远不够的开发商;二是主 要产品线以旅游地产为主的房地产商;三是三四线城市的豪宅开发商。

宋延庆的看法,某种意义上也反映了房地产行业商业模式的变化。在过去十多年时间,受益于人口红利、大规模的城镇化建设以及广义货币的大规模发 行,房地产行业仅依靠投资需求就能拉动销售。但是在未来,市场的投资性需求日益减少,房地产开发需要重新回归到以消费为主的模式中。在这样的背景下,地价 和房价的上涨速度和幅度,必然跑不过固定利息的开支。以高周转、轻资产为新内涵的商业模式显然将是行业未来的主流。