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项目覆盖112城市万达地产扼守三四线城市“入口” （2）

扫描到手机楼市来源：每日经济新闻发布日期：2014-10-10 08:58 字号：T|T

摘要：10月8日，虎嗅网一篇题为《万达的模式拐点：王健林，首富还是“首负”》的文章在微信朋友圈广泛流传，支撑作者观点的主要理由是万达的租金过低，目前商场平均租金只有2.5元/平方米·天，比香港的地产商同行租金还低。

面临业态调整难题

大部分二三四线城市的万达广场都处于城市的核心位置，这是万达商业地产的一大优势，但要把这一优势变现为租金收益，万达还需要对三四线城市的消费习惯、消费特点等做深入研究，做到因地制宜。

新城控股集团副总裁欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者，不同层级城市年轻人占的比例不同，很多三四线城市的年轻人到一二线城市工作，因此一二线城市的商场、购物中心需要更时尚、更新潮、更快节奏。相比之下，三四线城市老年人更多。万达广场、万象城等购物中心下沉到三四线城市之后，通常都是围绕“生活”展开业态组合。

“在很多三四线城市，购物中心被当成居民的 ‘第二客厅’。”欧阳捷说，这要求购物中心丰富餐饮业态，但由于餐饮贡献的租金不高，购物中心还需要加大零售业的占比，餐饮、娱乐、零售业的比例都应保持在30%左右，以餐饮吸引人气，娱乐保证基础人流，并通过零售提升整个项目的租金。

此外，三四线城市家庭常常是以儿童为核心，购物中心对儿童业态也有很大需求，但由于人口基数不够大，又需要控制儿童业态的体量，避免占比过大。

值得注意的是，服装在一二线城市是备受重视的业态，毛利率高于餐饮等行业，但很多服装品牌在三四线城市并不受欢迎。为此万达仅在少数中部城市尝试了服装品牌的升级，而在绝大部分三四线城市，都以平价、新潮的服装品牌作为主力。万达需要在服装之外，引入更多高毛利的业态，这显然是一个不小的挑战。

体验式业态潜力巨大

王健林在今年年中的总结会上透露，上半年万达广场总客流达到7.2亿人次，全年有望超过15亿人次。

世邦魏理仕发布的一份报告认为，电商的冲击和购物人群对消费体验的追求，促使购物中心引入更多的体验型元素。而影院、冰场、亲子乐园等代表性的体验型租户一般面积较大，同时不少购物中心业主亦致力于为购物者提供更舒适、宽敞的公共空间，均推动购物中心向大型化发展。

事实上，目前中国经济正在由制造经济向服务经济转型，服务经济的一个重要标志正是家庭消费中服务性支出的比重占据大头。早在多年前，富于远见的王健林就力排众议进军院线业务，近年来又开推出万达大歌星，将一些无法被互联网取代的体验式消费纳入麾下。

不过，在零售业态向体验式服务业态调整的最初几年，万达还得面临因租赁结构调整导致租金下滑的风险。

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责任编辑：姚玲玲关键字：万达房地产市场三四线城市

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