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房地产告别狂飙时代 “泡沫论”领衔楼市关键词（2）

扫描到手机业内来源：新京报发布日期：2014-09-26 08:37 字号：T|T

摘要：中国经济告别高速增长进入新常态，2014年北京楼市也告别了2013年的高速狂飙，无论新房还是二手房，房价和成交量都从高位滑落，进入自 2011-2012年以来的首个调整期。这九个月里，楼市出现了诸多热点，市场层面有自住房争议、弃选风波、商品房降价、土地流拍、中介关店等等，政策层面则有京津冀协同发展、九折利率重出江湖、松绑豪宅预售证等，此时盘点这些关键词，让我们一起见证楼市的走向。

9折利率重现

今年8月，有3家银行实行首套房9折利率优惠，包括北京市农商银行、中信银行以及招商银行，首套房贷折扣政策阔别一年之后重现。

不过，这3家银行对于实行首套房9折优惠都有条件，如招商银行要求存入相当于贷款额15%的金额作为贷款保证金;中信银行需要购置一些理财产品。

从去年开始，基于利润考虑，银行方面更愿意将信贷额度向收益更高的业务上倾斜，银行逐渐收紧首套房优惠，至2014年1季度，各大银行基本都已取消个人购房利率折扣，首套房基准利率成为主流。9折利率重现，有利于减轻购房人负担，增加入市的信心。

融资开闸

今年9月，中期票据正式向上市房企开闸，金融街发布公告拟发行中期票据融资规模不超过52亿元，成为上市房企发行中期票据第一单。

今年以来，房地产市场逐渐降温，房企销售下滑，现金回款减慢，而银行对开发贷进行总量控制，再加上对银行非标业务清理，人民币贬值预期，令房企融资难度加大，而海外融资成本增加，房地产行业金融风险加剧。

今年3月，房地产企业再融资开闸。随后，部分上市房地产公司在交易所市场发行公司债的申请获批。今年9月中期票据又向上市房企开放，增加融资渠道是大势所趋。

与互联网联姻

今年经济整体大势欠佳，传统产业黯然失色，唯有IT企业一枝独秀，使得“互联网思维”成为最热最时髦的白搭单品。淡市下，万科、万通、旭辉等房企绞尽脑汁“触网”，希望找到新的卖房渠道或业务新增长点，一时间房企纷纷宣布和互联网合作，见面不提一句“互联网”，都不好意思和同行打招呼。

事实上，到目前为止仍有不少传统人士认为所谓的互联网思维将颠覆房地产业是“天方夜谭”。但是也有不少房产界的大佬们开始求新、求变，尝试着同互联网这个新鲜事物进行接触，期望能够擦出一定的火花。他们看到了传统房地产业的互联网化改革迫在眉睫，但是对于究竟如何转型、如何创新却并不十分清晰。

中介关店

今年5月开始，北京二手房成交量下降至低位，使依赖于此的中介公司备受冲击，北京众多大型中介公司选择关店策略，压缩成本，而中小型公司则因持续亏损而退出市场竞争。

北京二手房成交量在9000套以下，则代表着全行业亏损。今年5月，北京二手房成交量为6929套，已连续两个月下降。中介行业最大的成本是开店成本，每当市场好时扩张，而每当市场不好时就闭店，这已成为行业景气度的晴雨表。不过随着存量房时代和移动互联网时代的到来，二手交易也应该变革，改变过去粗放发展的模式。

顶级豪宅

楼市成交低迷，房价创新高的任务就交到了昔日地王、今日的豪宅身上。由于很多地王项目在定位时都力争卖出最高价，今年被预计为“豪宅争霸年”，业内预计顶豪的门槛价格将突破10万元/平方米，大批高端住宅项目也开始打着“顶级豪宅”的头衔揽客。但地主家也没有余粮啊，自称顶豪的项目多，真正被财富顶尖人才认可的少，项目宣传得多，但都大多推迟了入市时间。

除了年初获批天价预售证的泰禾中国院子和望京绿地国际中心外，还包括2010年的蓟门桥地王、如今的保利·海德公园，以及2012年的万柳地王——如今的中赫·万柳书院;以及万科的北河沿甲柒拾柒号、骏豪位于朝阳公园板块的中央公园广场(楼盘资料) 等项目。

天价学区房

今年4月，北京多区实行教改试点，比如推行学区制、学校联盟和校区年级部制等方法都会有效缓解供需矛盾。随着优质教育资源量上的扩大和空间分布上的扩散，会使得上好学校的机会大大增加，原有所谓学区房的意义将会发生变化。

“天价学区房”刺激着为人父母的神经，而教改的推行，意在均衡教育资源，使得优质教育资源覆盖范围越来越广。虽然往年供需矛盾激化，炒高了学区房价格，今年传统老学区有所降温，但也使一些普通学校晋升为重点学区，并且拉高了这一部分房源的价格。

中介抵制电商

今年6月，杭州9中介下架在搜房网所有房源，将中介公司与电商之间的矛盾公开化。而众多中介公司总部所在地的北京，也借机展开与搜房网的谈判。最终北京中介联盟接受搜房网提出的全线产品六折的方案。

电商高增长背后依赖的是二手房成交的火热，当二手房市场萎靡，不随市场而调整，必然会遭到抵制，更何况中介公司也在重金打造自己的内网，外网是获取客源的补充而非必须，所以做生意还是要讲究互惠互利、合作共赢。