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万达商业地产高利润源泉：土地成本仅1096元/平（2）

扫描到手机金融来源：证券日报发布日期：2014-09-29 08:40 字号：T|T

摘要：在阿里集团刚刚创出美国股市融资额纪录之后，万达集团又打算在中国香港股市刷新一个纪录。日前，王健林旗下的万达商业地产已经向联交所提交上市申请，按照目前这个趋势，王健林、林宁、王思聪这三口之家将接棒马云，成为年底前的头条大热门。

造行业最高利润

在招股说明书中，万达还首次对外披露了其拿地成本。其中2011年—2013年，万达商业地产的平均土地成本分别只有1821元/平方米、1171元/平方米和1096元/平方米，这虽然与万达拿地城市的结构有关，但在最近几年土地价格节节攀升的背景下，土地成本仍能逐年下滑还是一件可让同行侧目的事情。

据兰德咨询的报告显示，万达近三年的土地成本仅占其平均售价的9.18%，这在行业内是一个非常低的水平。以龙湖为例，2013年其土地成本占平均售价的比例为18.2%，万科则接近25%，四成以上的房企超过33%，只有6.4%的开发商土地成本低于平均售价的10%。

显然，如此低廉的土地成本，与万达强悍的开发及后续运营能力密不可分，不少地方政府为了吸引万达项目的进驻，纷纷在土地价格上给予了很大的优惠。

而对于房地产企业来说，如果拥有低廉的土地成本，那么公司的利润至少了就有了一半的保障，万达方面同样如此。

招股说明书显示，万达商业地产2013年的净利润达248.82亿元人民币，要知道此前公开财报的房企中最赚的中海地产，2013年的净利润也不过230.4亿港元（约为181.97亿元人民币），不足万达商业地产的四分之三。

以售养租模式受挑战

值得注意的是，万达商业地产2011年—2013年的拿地花费分别为165.21亿元、188.78亿元、 238.44亿元，2014年上半年，这一数据为119.07亿元。从平均土地成本分析，万达商业地产的拿地面积也呈逐渐增加的趋势，未来一段时间，万达每年开复工的面积也会继续增加。

不过，全球房地产顾问服务公司莱坊近日发布的《商业综合体的发展趋势及成功要素研究报告》显示，目前我国综合体开发面积存量巨大，2014年上半年全国主要城市商业综合体存量面积超过3亿平方米，2015年将达到3.6亿平方米，2016年以后则达到4.3亿平方米。

报告指出，大部分城市存在商业综合体过量开发的风险，且集中分布在1.5线和二线城市中经济发展较好的城市。由于二、三线城市商业综合体在短期内出现集中供应，供需失衡使得商业开发运营日益艰难。

显然，这一情况如果继续恶化，将给万达商业地产以售养租的模式带来巨大的挑战。毕竟开复工面积增加的同时，每年万达商业地产的竣工面积也会相应上升，投入的大量资金能否顺利收回，将考验每一个商业地产开发商。

据悉，由于今年楼市转冷，万达商业地产上半年的净利润也快速下滑，由去年同期的100.86亿元降至 49.17亿元，跌幅超过五成。同时，万达商业地产的债务总额从2013年底的1340亿元大幅增至2014年6月底的1800亿元，原因则是2014年上半年现金收款放缓时公司加快其开发活动。

穆迪指出，债务上升导致公司净债务/净资本比率从2013年底的36.4%升至截至2014年6月份的 44.5%，其EBITDA/利息覆盖率（指数大于1说明公司有足够的利润可以保障利息支付，不至于发生偿债风险，通常该指标越高越好）也从2013年财年的3倍降至截至2014年6月底12个月的2.5倍。

标普的报告则认为，对很多商业地产的开发商和投资者而言，无论他们采取建设并持有的模式还是采取建设后销售的模式，未来几年内供应过剩和不确定的租金增长前景，将提升风险，限制回报。

责任编辑：姚玲玲关键字：万达万达土地成本土地市场

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