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改善需求改变楼市格局个别区域换房比例达七成（4）

扫描到手机楼市来源：京华时报发布日期：2014-10-24 08:48 字号：T|T

摘要：受自住房冲击以及政策倾向等多重因素的影响，刚性需求受到抑制，而改善型需求则加速入市。在新政的持续作用下，上周(10.13-10.19)，无论是新房市场还是二手房市场，改善型产品的供需双方均出现了激增的态势。不过，业内人士称，目前而言，政策撬动的需求仍然有限，未来上升空间还需进一步观察。值得关注的是，在改善型需求和供应双双增加的情况下，改善型产品的成交量增长明显，楼市的成交格局在逐渐改变，未来，改善型所占比例有望进一步提升。

结构因素避免自住房冲击

中原地产统计显示，截至本月15日，年内入市的自住房签约已经达到了7448套，累计签约额也已经达到了117亿，后续在四季度还将有超过10个项目入市，预计签约将接近2万套。

自住房将是影响楼市最关键的因素，即使在信贷政策松绑的情况下，因为自住房的大量供应，北京的房价依然难以有上涨的可能性。截至日前，北京年内住宅项目销售突破20亿的合计5个项目，其中有2个自住房项目最高的销售额达到了48.64亿。

从上周北京楼市成交排行来看，支撑当前楼市成交的主要力量由刚需盘过渡为自住房项目，排名前十的项目中有4个自住房项目以及1个定向销售的恒大城项目，同样的现象自7月末首个自住房金隅汇星苑开始签约起已持续10余个。

亚豪机构市场总监郭毅分析，在自住商品房、信贷等多方因素形成的持续压力下，在市场下行周期时，刚需型购房者成为退潮最快的客群，部分项目的试探性降价并未唤起刚需客群的购买力，刚需市场供需双方的僵持局面始终未减，造成今年以来刚需盘去化缓慢，库存节节攀升。据统计，当前商品住宅9万套库存中 83%位于五环以外区域。

“在前期库存未得以消化完成的前提下，刚需盘推新动力不足，造成近期开盘量减少。但与刚需盘不同的是，今年北京限价令放宽后为中高端项目的入市创造了政策条件，而近期针对改善型客群松绑信贷又定向释放了购房需求，为中高端项目带来市场契机，但因此改善盘和高端盘才得以在下半年集中入市。”郭毅表示。

□影响

自9月30日房贷新政发布以来，北京市二手房市场发生了较为明显的变化。在客户方面，改善型需求客户占比逐渐加大。在新政中首付优惠的政策落地后逐渐发挥出对市场的带动作用。但对于刚需来说，政策上并未有实质的利好，虽然10月以来也有不少刚需入市，但多数是受市场预期的影响。2014年以来，拟售均价在4万/平米以上的期房供应量为7593套，是去年的4.1倍，今年高端供应明显高于去年主要是由于对高端项目的管制放松所致。预计四季度改善市场将进一步出现回暖。

亚豪机构市场总监郭毅

改善需求能否持续释放尚需观察

当前改善型需求的升温一方面是源自于该类型产品市场供应量的增多，另一方面原因是在于央行松绑信贷增加了改善型购房者的资金杠杆率，因此激发出一轮此前观望的改善型需求入市，但这批需求释放后，未来整体市场的购房热情能否持续，还有赖于未来北京是否能够继续放松调控政策，给市场更强的信号，从而改善预期，拉升需求。